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借地に建てた家は地主と借地人どちらが解体しないといけないの?

time 2018/02/07

借地に建てた家は地主と借地人どちらが解体しないといけないの?

HEBOの両親は借地上に木造2階建ての家を建てて住んでいました。その両親も亡くなりまして、空き家状態になりました。実家は築50年ですが、まだまだ住める状態ではあるものの、賃貸物件とすると管理が大変なこともあり、借地も含め処分したいと考えています。実際、地代を払い続けるのも苦しいですし。

 

HEBOが調べたところ、木造の2階建て家屋を解体・撤去する場合は、廃材等の処分費用も含めると100万円~300万円くらいの費用がかかるそうです。両親と兄の介護で借金生活となったHEBOにとっては大金です。できるなら、地主に負担してもらいたいです。

 

借地に建てた家の解体費用は地主、借地人、どちらが負担するの?




土地の賃貸借契約書があるか確認することが必要です。ただ、昔から土地を借りている場合、契約書を締結していないことも多いようです。HEBOもいまだに土地の賃貸借契約書を見つけられていません。

契約書がある場合ですが、一般的な賃貸借契約書だと、原状回復義務といった表題があり、建物の収去についての条項があります。

例えば、

「第○条(原状回復義務)

本契約が終了したときは、借主は自己の費用で本件土地を原状に復し、これを貸主に返還する。」

というような条項です。

契約書にこう書かれていると、借地人が建物を撤去しなければならいということになりそうです。しかし現実にはこの条項は殆どの場合機能しないと聞きました。

借地借家法13条(旧借地法4条2項)では、借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができるとして借地人の「建物買取請求権」が規定されているためです。

 

[借地借家法]

(第三者の建物買取請求権)

第14条  第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

[借地法]

第10条 第三者カ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ取得シタル場合ニ於テ賃貸人カ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ賃貸人ニ対シ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得

 

「建物買取請求権」とは、土地賃貸借契約が期間満了で終了し、または期間満了後の借地権者の土地使用継続に対し賃貸人が有効な異議を出して契約更新が生じなかった場合、その土地の上に建物が残っている場合、借地人は貸主に対し、残っている建物を時価で買い取れと請求できる権利です。

土地を借りている人がこの「建物買取請求権」を行使したら、地主と借地人との間で建物の売買契約が成立したことになります。地主は買取を拒否することはできないそうです。

建物の売買契約が成立すると、建物の所有権が土地の借地人から地主に移転することになります。そのため、借地上の建物は地主の所有物となった以上、賃借人は他人の所有物である建物を収去する義務はなくなります。

ゆえに、賃貸借契約期間満了による終了時においては、事実上、地主が建物収去をしなければならないということになります。

 

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土地の借地人が「建物買取請求権」が行使できないケースとは?

 

ただ、土地の借地人がこの「建物買取請求権」が行使できるのは、賃貸借契約が終了するときでして、両当事者で終了させる合意(合意解約)をしたり、賃料の不払いで契約を解除する場合(債務不履行解除)、「建物買取請求権」は行使できません。

 

合意解約のケース

合意解約によって土地賃貸借契約が終了する場合は、合意に至るまでに建物をどうするかについての協議があり、この協議の決するところによることが多いと思われます。旧借地法時代の最高裁判例(最判昭29年6月11日)では、建物買取に関する合意が存在しない限り、買取請求権の放棄・建物収去が当然の前提と解すべきとしました。(ただし合意解約と期間満了で区別する合理的理由はないので建物買取請求を認めるべきとの学説も有力に主張されています)。

現在の借地借家法下での裁判例はないようですが、現存する借地自体が旧借地法時代に設定されたものがほとんどですので、基本的には「買取請求権」は発生しないと考えてよいかと思います。

 

債務不履行解除のケース

 

地代不払い等の債務不履行やその他の契約違反で契約解除された場合、判例は一貫して「建物買取請求権」を否定しています。(最判昭35年2月9日など)。

したがって、地代の不払いなどで解除した場合は、借地人が建物を撤去する義務を負うことになります。




土地の借地人が「建物買取請求権」を行使するためには契約期間満了まで地代を払い続けること

 

土地の借地人としては、賃料不払い解除による賃貸借契約終了の場合は、自らで建物を収去しないといけませんので、地代はしっかり支払う必要があります。その上で、契約期間満了まで待って、建物買取請求権を行使するか、合意解除の交渉の中で、収去費用をどうするのかを決めることになります。いずれにしても、地主とは良好な関係を築いておくことが重要です。

 

「建物買取請求権」の行使はどうやればいいの?

 

借地人の一方的な買取請求の意思が地主に通知されれば、それだけで強制的・自動的に建物の売買契約が成立し、建物の所有権が移転します。

通知は口頭、手紙等でよいそうですが、後になって、通知の有無でもめないためにも書面を郵送することがよいそうです。

借地に建てた家の解体に向けての交渉はどうすればいいの?

 

借地人から地主に、借地権の買取を打診することになります。

借地権の価格ですが、住宅地だと、一般的に更地評価額の6割程度です。

地主に対し、借地権の買い取りを交渉し、「お金はいらないから借地に建てた家を処分してください。」と交渉するのが、1番現実的な進め方のような気がします。

 

まとめ

 

借地に建てた家の処分は、地主にとっても借地人にとっても頭の痛い問題です。

地主、借地人、双方にとってベストな解決方法を見つけることは難しいと思います。

日頃から地主とは良好な関係を保っておいて、お互いに歩みより借地に建てた家の問題を解決するしかないようです。



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会計事務所→IT系ベンチャー企業→IT系大企業と天職を重ね一応転職は成功したHEBOが、両親と兄の介護をしながらお金を稼ぐブログ作りに挑戦します!

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