借地に建てた実家の処分に困ったら

両親とともに暮らしていた実家が、両親が亡くなったため空き家状態になりました。
現在、HEBOが住んでいるところからは遠隔なこともあって、実家に移り住むわけにもいきません。
しかも実家は借地の上に建てられたものです。
借地に建てた実家の処分について、どうしたらよいのか、HEBOが調べた情報と、現在の行動内容をまとめてみました。

借地を地主に返すとなると、家を解体して更地にしなければならないの ?また、その場合の費用は ?

住宅ローンの金利が下がっている現在では、土地を借りて地代を支払うよりも、土地を購入した方が、土地が自分のものになる分得です。出費はそれほど変わらないようですし。
でも、今、恒例の方々は、高度成長時代の土地の価値がどんどん上がっている時に家を建てた人たち。家は買いたいが、土地まではとても替えない。そのような人たちが多かったと聞きます。そういったこともあって、HEBOと似たような状況に直面した方がいらっしゃるかと思います。

借地を返すときの条件とは ?

借地借家法によれば、原則として借地を返すときは、建物を取り壊して更地にして返す必要があります。
ただし、土地の賃借契約期間が満了して、地主が契約の更新に応じない場合には、地主に対して「建物を買い取ってください」と言うことができます。
これを「建物買取請求権」と言いますが、お金をかけて建物を建てた賃借人を保護することを目的とした法律です。
ただし、期間満了前に双方が合意して解約する場合は「建物買取請求権」を行使することができません。
HEBOの場合は、両親と地主で締結した土地賃貸借契約書が見当たらず、契約期間を確認することができていません。ですから、うかつに解約してしまうと「建物買取請求権」は行使できません。
やはり、実家を解体して更地にして返すしか方法はないのでしょうか ?

実家を解体して更地にする費用はどれくらいかかるのか ?

実家近くの不動産会社に行って建物の解体について相談してきました。
実家は木造の二階建てです。
解体費用はおおよそいずれもおよそ100万円とのことでした
HEBOの「介護」関連の記事に書いたとおり、介護で多額の借金を背負ったHEBOには、100万円なんて大金を用意することなんてできません。

実家が解体できないなら相続放棄するしかないのか？

実家をこのまま残すとすれば、それなりに手を入れて維持することが前提となります。
実家を賃貸物件にして人に貸すことにしても、家に何か不備が生じた場合は修理費をすべてこちらが負担しなければなりません。また、遠隔なので、実質的に管理することは大変な手間と費用がかかってしまいます。
そこで考えたのが「相続放棄」です。プラスの遺産もマイナスの遺産も含めて、すべてを放棄するというものです。借地上に建てられた実家も、実家のなかにある財産もまとめて放棄してしまうのです。
ただし、これは被相続人(親)が亡くなってから3ヵ月以内に手続を行わなくてはなりません。
相続放棄すれば、家を解体して更地にする義務もなくなります。相続人全員が相続放棄すれば、放棄された遺産は国庫に入ります。つまり国の管理するところとなるのです。
「それなら、相続放棄すればいいのに。」と思いますが、相続放棄も様々な問題があります。

自分以外に相続人がいた場合、その人に相続する義務が生じる。

自分の親が亡くなって、その子供が相続放棄したら、親の親（祖父母）に相続する義務が生じます。祖父母が亡くなっていたら、親の兄弟に移ります。自分が相続放棄して親族に迷惑がかかってしまうのは避けたいので親の兄弟全員に、自分の親の相続について検討してもらうよう連絡する必要がありますが、親の兄弟が大勢いた場合には、把握することが大変です。

国庫に入っても、実際に処分されるまでの責任は残る。

なんとか親族全員に相続放棄してもらい、遺産を国庫に入れた場合、家庭裁判所によって「相続財産管理人」が選任され、遺産の管理を行うことになります。この手続きを取る場合、申し立て費用のほかに「予納金」を家庭裁判所に納める必要があります。「予納金」は、管理する遺産の内容によるそうですが、相場は20万円から100万円にもなるようです。
100万円といったら、解体費用と同じではないですか！
親族を説得して、面倒な手続きをとったのに、予納金がこれほどかかるのなら、「相続放棄」する意味がありません。

借地に建てた実家の処分は地主との良好な関係が重要

地元の不動産会社にも、実家を処分する上で地主との良好な関係を維持することが大事です、と言われました。
そのため、生活は苦しいのですが、毎月地代を納めています。地代の支払いが滞ると立ち退き請求されてしまい、更地にするしか方法がなくなってしまうからです。

借地に建てた実家をお金をかけずに手放す方法とは？

ここからは、今後HEBOが行動に移そうとしている案です。
地主と交渉して、次のいずれかで決着したいと考えています。

第三者に実家を売却することを地主に承諾してもらう。

借地に建てた家を売却するときは、地主の承諾が必要です。その際に地主に対し、「承諾料」を支払う必要があります。その費用分を家の売却代金に乗せれば、自分が負担することはありません。相談に乗ってくれた不動産会社も、「まだ住める家ということもあり、『
物好きな投資家』
が買ってくれるかもしれない。だからこの案が1番良い。」と言っていました。

実家を地主に 無償譲渡する。

HEBOとしては、この案で決着してほしいのですが、地主としては、売るにしても貸すにしても家をリフォームする必要があります。リフォーム費用は200万円くらいかと思います。常識的に考えたら難しいですよね・・・

最後の最後は「相続放棄」

実家の売却、実家の地主への無償譲渡、どちらも地主に拒絶されたら、最後の手段は「相続放棄」しかないだろうと考えています。
「予納金」が数十万円で収まってくれることを祈って、親族全員の了解をとり、手続きをとろうと思います。こうなったときには、実家が国庫の管理となってしまうので、地主は何も手を出せなくなってしまいます。その結果、建物の下の土地が活用できなくなって、地主としては困ったことになってしまいます。
両親がお世話になってきた地主に、このような迷惑はかけたくありませんが、
「無い袖は振れない」状況なのです。

借地煮立てた実家がどうなったか？

2月に地主との本格的な交渉に入ります。
追って、状況を書いていきたいと思います。
借地に建てた実家をお持ちの皆様、「うちはこうしたよ。」と教えていただけるとうれしいです！
HEBOにお知恵をお貸しください！